KONUT VE ÇATILI İŞYERİ KİRA SÖZLEŞMESİNİN KİRAYA VERENDEN KAYNAKLANAN NEDENLERLE SONA ERMESİ

1) Belirli Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

2020 yılından beridir hayatımızda olan korona virüs (Covid-19) nedeni ile tüm dünyada ekonomi çalkantılı bir dönemden geçmektedir. Covid-19’un hayatımıza etkilerinden biri de kira sözleşmelerine olmuştur. Birçok kiraya veren kira bedellerinin artmasından dolayı kiracıları çıkarmanın yollarını aramaktadırlar. Ancak kanunda yazan belli şartların halinde (kiraya verenden ve kiracıdan kaynaklı sebepler ) kira sözleşmesi sona erdirilebilmektedir.

Belirli süreli kira sözleşmelerinde belirlenen sürenin bitimi ile sözleşme sona erer ve kiracı, kiralananı tahliye etmek ve kiraya verene geri vermekle yükümlüdür.  Ancak Borçlar Kanunu’na göre, konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, sözleşme süresi sona ermeden en az on beş gün önceden bildirimde bulunmak suretiyle kira sözleşmesini feshedebiliyorken, kiraya veren kira sözleşmesinin süresi sona erdi diyerek sözleşmeyi feshetme hakkı bulunmamaktadır. Feshin yazılı şekilde yapılması gerekmektedir. Eğer kiracı kanunda belirtilen bu süre zarfında bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl daha uzamış sayılır.

Kiraya verenin ise, ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Kiraya veren, bu fesih bildirim hakkını kullanırken herhangi bir sebep göstermek zorunda değildir.

2) Belirsiz Süreli Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarının Bildirim Yoluyla Sona Ermesi

Kiracı, genel hükümlere göre dilediği zaman fesih bildirimiyle kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak kiraya veren, kira başlangıcı itibariyle on yıl uzama süresi geçtikten sonra sözleşmeyi genel hükümlere göre fesih bildirimi ile sona erdirebilir. Fesih bildirimi yazılı şekil şartına bağlanmıştır. Ayrıca kiraya veren, kiracı kira sözleşmesine aykırı hareket ederse, genel hükümlere göre sözleşmeyi feshedebilir. Bu hükmün amacı kiracının sözleşmeye aykırı davranması halinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirmek hakkıdır.

3) Kiraya Verenin ve Yakınlarının Kiralanana Duyduğu Gereksinim Sebebiyle Sona Ermesi

Kiraya veren, kendisi, eşi, alt ve üstsoyu ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya çatılı işyeri gereksinimi olduğunda, belirli süreli kira sözleşmelerinde kira süresi sonunda tahliye davası açabilir. Kişilerin konut gereksiniminin gerçek, samimi ve zorunlu olması ve bu hususu davacının ispatlaması gerekir. Hâkim, ihtiyacın niteliğini belirlerken somut olayın şartlarını, kiraya verenin sosyal ve ekonomik durumunu, sosyal yaşamın gerektirdiği ihtiyaçları ve diğer şartları dikkate almalıdır. Kiraya veren kişinin kirada oturması, kiraya verenin sağlık durumunun kiralanan eve geçmeyi gerekli kılması, kiraya verenin oturduğu taşınmazın konut ihtiyacını karşılayamaması vb. durumlarda kiraya verenin konut ihtiyacı olduğundan söz edilebilir. Kiraya veren, maliki olduğu konutunda oturuyor olsa dahi, sağlık gerekçesiyle kiralananın tahliyesini isteyebilme imkanı vardır. Kiralananın, sürekli tedavinin yapıldığı hastaneye yakın olması durumunda ihtiyacın gerçek ve samimi olduğu kabul edilmektedir. Kiraya veren veya yakınlarının kiralanan konutun bulunduğu yere taşınması durumunda, kiraya verenin gereksinim sebebiyle kiralananın tahliyesini isteyebilme imkanı bulunmaktadır. Örneğin, yurt dışından kesin dönüş yapılmış olması halinde, memur olan kiraya verenin kiralananın bulunduğu yere tayini çıkması, emekli olması durumunda, yazlık ihtiyacı durumlarında ihtiyacın zorunluğu olduğu kabul edilmektedir. Kanunda kendisi, altsoyu(çocuğu, torunu, evlatlığı, torun çocuğu), üstsoyu(babası, büyük babası, annesi, büyük annesi), eşi ve kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut gereksinimi olması gerektiği hükmedilmiş.

Kiraya veren, ihtiyaç sebebiyle kiralananı tahliye ettirirse yeniden kiralama yasağı gereği haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Aksi halde hakim, son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmayacak miktarda tazminata hükmedecektir.

4) Mülkiyeti Sonradan Kazanan Malikin Duyduğu Gereksinim Nedeniyle Sözleşmenin Sona Ermesi

Kiracı kiralanan konutta otururken, üçüncü bir kişinin, miras, kamulaştırma, cebri icra, satış ya da bağışlama ile kiralananın mülkiyetini kazanması halinde kiracıyı sebepsiz yere çıkaramamaktadır ancak yeni malik bazı hallerde gereksinim nedeniyle tahliye davası açabilir. Yeni malik kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut veya işyeri ihtiyacı sebebiyle tahliye davası açabilecektir. Yeni malik iktisap tarihinden itibaren bir ay içerisinde yazılı olarak bildirimde bulunmak suretiyle iktisap tarihinden itibaren altı ayın sonunda tahliye davası açabilir

5) Kiraya Verenin Kira Sözleşmesini, Kiralananı Yeniden İnşası veya İmar Amacıyla Sona erdirmesi

Kiraya veren, kira sözleşmesini, kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkansız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenebilecek tarihten başlayarak bir ay içinde dava ile sonra erdirilebilir. Kiraya verenin bunun için önceden ihtarda bulunmasına gerek yoktur. Taşınmazın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi veya değiştirilmesi ya da yeni inşa, esaslı onarım, değişiklik ve genişletme işlemlerinin yapıldığı sırada taşınmazın konut veya çatılı işyeri olarak kullanılması, teknik açıdan mümkün olmamalıdır. İnşaat projesinin mahkemeye verilmesi ve projenin uygulanmasının mümkün olması gerekmektedir.

Sonuç olarak, Muğla ve çevresinde kira uyuşmazlıkları yıllara göre kat ve kat artmaktadır. Kiraya veren ve kiracı arasındaki ilişkilerden kaynaklı uyuşmazlıkların çözülebilmesi ve hak kaybı olmaması adına uzman avukatlardan yardım alınması gerekmektedir. Hepinize sağlıklı ve mutlu günler dilerim.