KİRA SÖZLEŞMELERİNİN KİRACIDAN KAYNAKLI SEBEPLERLE SONA ERMESİ

Günümüzde kiracı ve kiraya veren ilişkilerinden dolayı birçok uyuşmazlık meydana geldiğine hepimiz şahit olmaktayız. Kira ilişkilerinden kaynaklı bu uyuşmazlıkların çoğu önce arabuluculuk yoluna, çözülemediği takdirde dava yoluna taşınmaktadır. Adli süreçte hem kiracıların hem de kiraya verenlerin uzman avukatlardan danışmanlık alması, dava süreçlerini avukat ile yönetmeleri hak kaybı yaşamamak adına daha yararlı olmaktadır. Sizlere yol göstermesi amacı ile bugünkü yazımda kira sözleşmelerinin kiracıdan kaynaklı hangi nedenlerle sona erebileceğini kaleme aldım.

I- KİRALANANIN ÖZENLE KULLANILMAMASI VE KOMŞULARA SAYGI BORCUNA AYKIRILIK NEDENİYLE FESİH:

Kiralananı özenle kullanma ve komşulara saygı gösterme borcuna aykırılık halinde, konut ve çatılı işyeri kiralarında, sözleşmenin feshedilebilmesi için kural olarak öncelikle kiracıya yazılı bir bildirimde bulunulması ve aykırılığın giderilmesi için belirli bir süre verilmesi gerekmektedir.

Fakat, kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması, kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olması hallerinde, ihtarname gönderilmeksizin sözleşme derhal feshedilebilir. Kiracının ihtarnameye rağmen konutu tahliye etmemesi halinde, dava yoluna gidilmesi gerekmektedir.

II- KİRACININ BORCA AYKIRI DAVRANIŞI NEDENİYLE FESİH:

Konut ve çatılı işyeri kirasında, kiracının kira sözleşmesine aykırı davranması hallerinde kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının bu yükümlülüğe aykırı davranışının kiraya veren veya komşular bakımından çekilmez olması durumlarında kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. İstisnai durumlar hariç, kiraya verenin, kiracıya belirli süre vererek, ihtarname göndermesi gerekmektedir. Eğer buna rağmen kiracı konutu tahliye etmezse dava yoluna gidilmelidir.

III - TAHLİYE TAAHHÜDÜ İLE FESİH:

Kira sözleşmesinin tahliye taahhüdüne istinaden sona ermesi için bazı şartlar gerekir. Taahhüdün yazılı olması şarttır. Taahhüt belgesinin kiracı tarafından imzalanmış olması gerekir. Tahliye taahhüdüne konu taşınmazın aile konutu olması halinde, kiracının tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için, eşin rızası aranmaktadır. Yazılı tahliye taahhüdünün, kanun gereği kiracının serbest ve özgür iradesiyle verilmesi gerekmektedir. Aksi halde, irade sakatlığına dayanılarak geçersizliğinin ileri sürülmesi mümkündür. Kiracının verdiği yazılı tahliye taahhüdünün geçerli sayılabilmesi için kira sözleşmesi kurulduktan ve kiralanan kiracıya teslim edildikten belli bir süre sonra verilmesi gerekir. Tahliye tarihinin belirli olması gerekir. Tahliye taahhüdünün mutlaka ilk kira döneminde verilmiş olması gerekli değildir. Kira sözleşmesinin uzaması halinde uzama dönemlerin de verilen taahhütler de geçerli olacaktır. Kiracıdan boş bir kağıdın imzalanması ve bu kağıdın sonra kiraya veren tarafından tahliye taahhüdü şeklinde doldurulması yoluna gidilmesi yaygındır. Yargıtay içtihatlarına göre beyaza imzalı kağıdın sonradan kiraya veren tarafından doldurulması geçerli kabul edilmektedir. Kiraya veren, elinde bulunan yazılı tahliye taahhüdüne dayanarak, taahhütte gösterilen tarihten itibaren yasal süre içerisinde, tahliye talep edebilir ve dava yoluna başvurabilir.

IV- KİRA ÜCRETİNİN ÖDENMEMESİ NEDENİYLE TAHLİYE:

Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracıya yazılı olarak farklı zamanlarda iki haklı ihtar göndermesi halinde tahliye davası açarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiracı aynı kira yılı içinde iki aya ait kira bedelini ödememiş veya benzer bir aykırılıkta bulunmuş olmalıdır. Kiraya veren ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren yasal süreç içinde tahliye davası açmalıdır.

Eğer kiracı bir kira döneminde,  ödemekle yükümlü olduğu kira ücretlerini kiraya verene zamanında ödemezse, kiraya veren icra takibi başlatabilir. Kiracıya karşı icra takibi başlatılması halinde, kiracı takip talebinde yazan yasal süreler içerisinde kira borcunu ödememeye devam ederse, kiraya verene tahliye hakkı doğmaktadır. Koşullara göre icra kanalı ile ya da mahkeme yolu ile kiraya veren tahliye talebinde bulunabilir ve ödenmeyen kira alacaklarını tahsil edebilir.

V- KİRACININ OTURABİLECEĞİ KONUTUNUN BULUNMASI NEDENİYLE TAHLİYE:

Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediyesi sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren tahliye davası yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Ancak kiraya veren, kiracının veya eşinin oturmaya elverişli bir konutunun olduğunu bilerek sözleşme yapıyorsa bu hakkını kullanamaz.

Sonuç olarak kira uyuşmazlıkları ülkemizde özel hukuk alanında büyük problemler yaşanmasına neden olmaktadır. Bu süreçte kişilerin haklarını kısmen de olsa bilmesi önem arz etmekte olup, kira uyuşmazlıklarında uzman avukatlardan danışmanlık alınması da hak kayıplarının önüne geçmektedir. Hepinize iyi günler dilerim.